环球百事通！市场缺优质资产，这类公募基金成“香饽饽”

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整个市场利率下行过程中，想找到收益不错风险又不太高的资产，实属不易。

上周，市场上有三只保障性租赁住房REITs（不动产投资信托基金）发售，配售比均低于1%。其中，红土深圳安居REIT的公众投资者配售比例低至0.39%，刷新了公募REITs产品公众配售比例的新低。我当时认购的中金厦门保障房项目REIT，最终配售比也只有0.69%，相当于认购10万元最终只能确认690元。

从全球来看，公募REITs这个品种本身是次于股票和债券的第三大类基础性金融产品。国内公募REITs经历了漫长的前期酝酿建设，于2020年出台相关业务规则，2021年6月上市首批产品。

简单来说，REITs就是把钱交给专业的管理机构，去投资房产物业、基础设施等，从而获得租金分红的一种投资基金。从收益来源来看，一是来自底层资产本身的收益，二是来自二级市场的交易。根据底层资产类型不同，公募REITs可分为产权类和特许经营权类，前者（如高速公路、市政设施等）靠与政府签署的特许经营协议进行收费获得收益，例如收取车辆过路费、污水处理费等；后者靠出租资产获得的租金和资产增值潜力。

从目前已上市的公募REITs收益表现来看，截至8月19日，已经上市的14只REITs中，有11只溢价率超过了10%，也难怪配售比刷新记录。

当前公募REITs的收益表现，一方面得益于目前上市产品的底层资产都比较优质，比如保障性住房位于核心区域，不愁“租”，相对租金回报非常稳健，意味着可“稳定派息”。另一方面，在市场无风险利率下行，没有更多其他选择的情况下，市场对这类资产青睐有加，反映到二级市场，受到机构投资者和个人投资者追捧。

公募REITs目前认购火爆的现象，可以说是一种“资产荒”的反应。不过，从供应端来看，据不完全统计，我国基础设施领域总投资超过100万亿元，即使按照其中3%~5%的资产选择证券化，未来公募REITs市场也能达到几万亿级别。

而且，据公开报道，鉴于公募REITs过于火热的现象，监管层正在推进扩募工作，即公募REITs产品首发之后，还可以进一步增发扩大规模。这一方面有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，另一方面也有利于让更多投资者参与到公募REITs市场中。

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